一、出台背景

近两年来，尽管中央和各部委频繁释放积极信号，房地产行业政策环境进入宽松周期，但我市房地产市场止跌回稳尚未得到有效巩固，房地产开发投资逐年下滑，商品房销售面积持续下降，土拍市场持续低迷。2024年以来，省内洛阳市、开封市、漯河市等12地市先后出台了支持房地产业发展的措施，而我市基本未出台系统激励措施，缺乏对房地产市场有效调控；为充分发挥因城施策的主体作用，进一步提振市场信心，强化房地产市场预期管理，按照市政府工作要求，结合我市实际，借鉴省内外相关地市经验做法，市住房和城乡建设局牵头，会同南阳市自然资源和规划局等7部门制定了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称措施)

二、政策依据

河南省住建厅等7部门《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》(豫建房[2024]245号);财政部税务总局住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(2024 年第16号公告);财政部税务总局住房城乡建设部《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(2023年第28号);《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》(2024年第10号);河南省财政厅  国家税务总局河南省税务局河南省住建厅《关于明确免征土地增值税优惠政策执行标准的公告》(2025年第1号);中国人民银行 国家金融监督管理总局《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》;住房城乡建设部、金融监管总局《关于建立城市房 地产融资协调机制的通知》(建房[2024]2号);金融监管总局、住房城乡建设部《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》(金发[2024]14号);河南省财政厅、国家税务总局河南省税务局、河南省住房和城乡建设厅关于明确免征土地增值税优惠政策执行标准的公告(河南省财政厅公告2025第1号)。

三、主要内容

措施坚定不移地落实因城施策主体责任，结合我市当前实际，综合运用土地、金融、税收和必要的行政手段，详细规定了落实契税优惠政策、落实个人所得税优惠政策、优化住房信贷政策、放宽住房公积金使用条件、深化“带押过户”服务、鼓励居民住房“以旧换新”、维护进城购房农民既有权益、购房人子女享受市民同等教育待遇、加快商品房去库存、稳妥处置“工抵房”、调低房地产企业土地增值税预征 率、允许已供土地分宗处置、支持房地产企业分期缴纳土地出让金、支持项目分期建设分期验收、提升商品住房品质、统筹规划配建设施、支持“白名单”项目融资、科学把握供地节奏、合理控制新增商品住房供应、加强舆论引导等20项措施的具体内容。20条措施聚焦核心关切，政策靶向精准，重点体现以下6个方面。

一是政策从契税和个人所得税等方面进行优化。其中，契税调整：对个人购买家庭唯一住房或第二套住房，面积140平方米及以下的统一按1%税率征收；140平方米以上首套按1.5%、二套按2%征收。此举直接降低购房成本，尤其惠及改善型群体。个税退税：对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买商品住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这些政策的调整，将通过税收杠杆激发住房消费活力，促进“卖一买一”循环，平衡市场供需，让想买房的人买得起，买得值，买得无后顾之忧。

二是政策从降低门槛和提升便利性两方面发力。购房人在所购商品房属地内无商品住房的，购买商品住房时申请贷款一律按首套住房执行住房信贷政策，同时将商业性个人住房贷款首付款比例统一为不低于15%;并明确提出放宽住房公积金使用条件，在南阳购买新建商品住房的职工,可提取住房公积金支付购房首付款，借款人购买同一套普通自住商品住房，在申请使用公积金贷款满足不了资金需求、但仍具有支付能力的情况下，可以同时办理商业贷款，申请商业银行给予一定数量的信贷资金支持（组合贷款）凡在我市就业、缴存、购房，且符合住房公积金贷款条件的，年龄40周岁（含）以下的“青年人”“新市民”，单人缴存公积金家庭的最高贷款限额确定为80万元/户，夫妻均缴存公积金家庭的最高贷款限额确定为100万元/户；已生育或合法收养二个及以上子女的家庭，单人缴存公积金家庭的最高贷款限额确定为100万元/户，夫妻均缴存公积金家庭的最高贷款限额确定为120万元/户；单人硕士家庭的最高贷款限额确定为100万元/户，夫妻均为硕士家庭的最高贷款限额确定为120万元/户；单人博士家庭的最高贷款限额确定为120万元/户，夫妻均为博士家庭的最高贷款限额确定为150万元/户。对于交易房产有未结清贷款的，符合公积金贷款条件的借款申请人，可申请“带押过户”办理二手房公积金贷款；对已办理商业贷款且具备公积金贷款资格的借款申请人，可申请将商业贷款本金余额转为公积金贷款（“商转公”）。另外，措施的实施也将解决进城购房农民的后顾之忧和外来人员、本市居民跨区购买商品房孩子上学难问题。同时规定，农村集体经济组织成员在城里买房，农村宅基地使用权保留；外来人员在中心城区购买商品住房及中心城区居民跨区购买商品住房，已取得不动产权证的，其随迁子女接受义务教育时，享有与属地城镇居民子女同等待遇，由属地区级教育部门统筹安排到公办学校入学；未取得房屋不动产权证的，其网签备案合同等材料可代替房屋不动产权证作为入学申请凭证使用。这些措施将大幅降低购房门槛，缓解购房人员的资金压力，尤其利好新市民和青年群体。

三是在促进住房流通和“以旧换新”方面。政策通过市场化机制和行政引导双轨推进：一方面鼓励房企和中介机构建立“以旧换新”房源库，降低佣金和评估费；另方面，鼓励市属国企按市场价收购二手住房，引导换房群体购买新建商品住房。同时，推行二手房“带押过户”,合并土地、抵押变更登记，降低交易成本。

四在缓解房地产开发企业资金压力方面。房地产开发企业与债权人协商一致的情况下，可采取“以房抵债”方式抵扣债务。其次是调低土地增值税预征率，即普通住宅预征率从1.5%降至1%,非普通住宅预征率调整为3%,其他类型房地产为4%,保障性住房预征率为0%;新增住宅用地土地出让竞买保证金，可按不低于土地出让价的20%缴纳，并允许分期缴纳土地出让价款；扩大“白名单”项目覆盖范围，推动更多房地产项目获得融资支持，对符合“5+5”条件标准的项目实现“应贷尽贷”。

五是在提升住房品质和配套方面。聚焦“好房子”建设，从设计和配套双向发力。一方面鼓励房企按新规范优化设计方案，推广低密度、绿色智慧住宅，打造“急救+生活+康养”试点项目；另一方面不计容配套设施扩大至幼儿园、养老用房等社区服务设施，统筹规划邻里中心，满足托幼、医疗、商服等需求。以此推动房地产市场从“规模扩张”转向“品质提升”,增强居民获得感。

六是政策从供地节奏、土地利用、开发模式三方面调控。一方面科学供地，商品住宅去化周期超18个月时暂停新增住宅用地供应，对闲置土地争取专项债收回收购；另一方面灵活处置，允许已供土地分宗转让(需履行公共配套义务),支持“先投入后转让”模式；同时，支持分期开发，对未开工项目可分批次规划、验收、办证，缓解房企资金压力。实现土地资源优化配置，避免库存积压，促进项目有序开发。

四、执行说明

本措施自印发之日起施行，有效期至2026年12月31日，由市住建部门会同市相关主管部门负责解释；相关政策措施执行期限与上级政策期限保持一致。相关政策措施如遇上级政策调整，同步执行调整后的上级政策。各县(市、区)可参照执行。

解读机关及解读人：

南阳市住建局    张硕   63171113

南阳市自然资源和规划局   靳鑫    18530665050

南阳市税务局   胡洪涛    12366

南阳金融监管分局    段连   62290384

人行南阳市分行   马园园   66099317

南阳市不动产登记服务中心   王帅   16637758206

南阳市住房公积金管理中心   梁威   15637796253

   相关文件：关于持续促进中心城区房地产市场平稳健康发展若干措施的通知