为便于社会各界更好地理解《南阳市物业管理招标投标暂行办法》和《南阳市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法》（以下简称“两个办法”）的主要内容及精神，现就相关问题解读如下：

一、出台背景和目的

物业管理事关群众生活品质和社区和谐稳定。为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标各方合法权益，促进物业服务市场公平竞争，提升物业服务水平，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，市住房和城乡建设局会同市公共资源交易中心制定了这两个办法。

“两个办法”的出台，旨在建立健全我市物业管理项目招投标活动和评标专家管理的制度框架，明确各方职责，规范操作流程，强化监督管理，营造透明、公平、公正的市场环境。

二、主要内容解读

（一）《南阳市物业管理招标投标暂行办法》主要内容

1.适用范围：本市行政区域内，建设单位、业主大会、物业产权人通过招投标方式选聘物业服务企业，以及行政主管部门对招投标活动实施监督管理，均适用本办法。

2.招标方式：明确要求住宅及非住宅物业的建设单位应当通过招投标选聘前期物业服务企业。鼓励业主大会等通过招投标选聘物业服务企业。招标分为公开招标和邀请招标，并对采用不同方式的情形（如项目规模、资金性质）作出了规定。

3.招标程序：详细规定了从招标备案（需提前10日）、发布公告（媒介不少于3家）、编制招标文件、资格预审、发售招标文件、组织踏勘、答疑、开标、评标到确定中标人、备案的全过程及时限要求。强调招标文件的必备内容和备案要求。

4.评标与中标：规定评标委员会由5人以上单数组成，其中物业管理评标专家不得少于成员总数的三分之二。评标一般采用综合评估法。明确了无效投标的认定情形、中标候选人的推荐及确定规则。招标人应在完成评标后15日内确定中标人并发出通知书，发出通知书之日起30日内签订书面合同。

5.监督管理与责任：明确了各级物业管理行政主管部门的监督管理职责。规定了招标人、投标人（物业服务企业）在招投标活动中的禁止行为及相应的处理措施，包括记入不良行为记录等。同时也规定了行政工作人员违规行为的责任追究。

6.创新与亮点：

（1）推行银行保函制度：要求投标保证金推行使用银行保函，减轻企业现金流压力。

（2）补偿金制度：招标文件若约定，应对未中标人支付投标书编制补偿金。

（3）电子化平台应用：强调通过“河南省物业管理综合监管平台”、“河南省电子招标投标公共服务平台”等进行信息发布和备案，提高效率和透明度。

（4）信用激励：鼓励对信用等级高、获得荣誉的企业在评标时给予奖励分值。

（5）明确时限：对不同类型项目完成招投标的时限作出了具体规定，增强了可操作性。

（二）《南阳市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法》主要内容

1.专家库管理原则：建立全市统一、跨区县的物业评标专家库，遵循“统一建库、随机抽取、资源共享、就近服务”的原则，由市住房城乡建设行政主管部门负责组建和管理，区县不得另行建库。

2.专家入选条件：规定了评标专家应具备的基本条件（如职业道德、专业知识、学历、年龄、健康状况等）和其他必备条件（如从业年限、职务、职称、业绩等），并列出了优先入选和不得入选的情形。

3.专家权利与义务：明确了评标专家享有的权利（如独立评审、获取报酬）和应履行的义务（如遵守法律、回避、参加培训、接受监督、举报违规行为等）。

4.专家抽取与使用：规定了评标专家应从全市统一专家库中随机抽取，并详细说明了抽取程序、时间要求（一般不早于开标前3小时）、特殊情况处理（如补充抽取、直接指定）等。

5.评标活动规范：对评标专家参加评标的行为提出了具体要求，包括按时到场、推举负责人、独立评审、处理分歧、回避情形等。并提出逐步推广远程网上评标。

6.监督管理与考核：建立了评标专家的考核和退出机制。采用“负面清单”方式，对专家出勤、评审行为、保密、廉洁等方面出现的问题，视情节轻重给予提醒、暂停评标（3个月至1年）、调整出库（除名）等处理，并明确了各种处理的具体情形。处理结果将公开并通报所在单位。

7.培训与考核：建立了入库培训、网络培训和专题培训相结合的培训制度，要求每年参加网络考试，培训不合格或不参加考试将影响其评标资格。

三、重要意义

“两个办法”的制定和实施，是南阳市规范物业管理市场、提升物业服务质量的重要举措。

（一）有利于规范市场秩序：为物业管理招投标活动提供了明确统一的规则，减少了随意性和暗箱操作的空间，促进市场公平竞争。

（二）有利于保障业主权益：通过规范程序选聘质价相符的物业服务企业，从根本上维护广大业主的合法权益。

（三）有利于提升服务质量：引入竞争机制，激励物业服务企业不断提升专业水平和服务质量。信用激励和专家评审制度有助于优胜劣汰。

    （四）有利于优化监管效能：明确了行政监管职责、环节和措施，特别是利用信息化平台和专家库管理，提高了监管的效率和精准度。

（五）有利于减轻企业负担：推行银行保函制度等规定，有助于降低物业服务企业的投标成本。

四、落实要求

各级住房城乡建设（房产）部门、发改委、公共资源交易中心应高度重视，认真组织学习“两个办法”，切实履行好监督管理职责。各建设单位、业主大会、物业服务企业应自觉遵守办法规定，规范开展招投标活动。评标专家应恪守职业道德，独立、公正地履行职责。社会各界可对招投标活动和评标专家行为进行监督，共同推动我市物业管理行业健康有序发展。

本办法自印发之日起施行。

    解读单位：南阳市住房和城乡建设局

   相关文件：关于印发《南阳市物业管理招标投标暂行办法》《南阳市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法》的通知